Schillerhof Visualisierung
(Wien, 10. Oktober 2026) – Im Vorfeld der EXPO REAL in München haben die ÖBB das Projekt Schillerhof heute im Rahmen ihrer traditionellen Pressekonferenz zur Immobilienmesse vorgestellt. Das Ensemble zwischen Staatsoper, Karlsplatz und Schillerpark wird generalsaniert, das Dachgeschoß ausgebaut und als Büro- und Gewerbehaus für mehrere Mieter:innen wieder in Betrieb genommen. Dabei werden bestehende Qualitäten erhalten und der historische Gebäudebestand zeitgemäß weiterentwickelt. Rund 22.000 Quadratmeter entstehen dabei, rund 3.000 davon auf jedem Geschoß, mit frei einteilbaren Grundrissen. Die Erdgeschoßzonen bleiben, was sie seit Jahrzehnten sind: Nahversorgung mit Apotheke, Restaurant und Geschäften für das Grätzl. Die ÖBB entwickeln den Standort selbst und behalten ihn im Eigentum. Die Übergabe an die Büronutzer ist für Ende 2030 vorgesehen.
Ein Haus, viele MöglichkeitenDer Schillerhof wird ein Multi-Tenant-Haus. Mehrere Unternehmen teilen sich das Gebäude, jedes mit eigenem Zuschnitt. Diese Variante hat sich in der Machbarkeitsstudie gegen die Alternativen durchgesetzt: Sie lässt unterschiedliche Nutzergruppen zu, bindet das Haus nicht an einen einzigen Mieter und kann auf veränderte Anforderungen reagieren. Ein Bürohaus, das 2030 übergeben wird, muss auch 2050 noch funktionieren.
„Ein Haus wie der Schillerhof kommt nicht oft auf den Markt. Die Kombination aus Lage, Substanz und Größe gibt es im ersten Bezirk selten. Wir haben uns bewusst für die Variante mit mehreren Mietern entschieden. Wer hier einzieht, bekommt Räume, die sich nach dem Bedarf richten und nicht umgekehrt “, so Silvia Angelo, Vorständin ÖBB-Infrastruktur AG
Was mit dem Haus passiertSaniert wird das gesamte Ensemble, vom Keller bis unter das Dach. Die historische Fassade und die Stiegenhäuser bleiben erhalten, die Technik wird vollständig erneuert. Im Dachgeschoß entstehen zusätzliche Flächen mit Blick über die Innenstadt. Im Inneren werden die Geschoße geöffnet, damit moderne Arbeitswelten möglich sind – zusammenhängende Flächen statt der Zellenstruktur aus der Zeit als Amtsgebäude. Der Schillerhof wird damit behutsam an die Anforderungen der Zukunft angepasst, ohne seinen historischen Charakter zu verlieren. Auch beim Thema Nachhaltigkeit verfolgen die ÖBB einen klaren Anspruch. Ziel der Planung sind eine energieeffiziente Gebäudetechnik, geringe Betriebs- und Lebenszykluskosten sowie eine Zertifizierung nach ÖGNI Gold und den Anforderungen der EU-Taxonomie.
Die Erdgeschoßzonen zur Operngasse laufen während der gesamten Bauzeit weiter. Apotheke, Restaurant und Handel bleiben geöffnet, wie sie es seit Jahrzehnten sind. Für die Nachbarschaft ändert sich im Alltag wenig.
Warum die ÖBB selbst entwickelnDie Immobilienstrategie 2030 der ÖBB setzt auf Eigenentwicklung statt Verkauf. Grundstücke und Gebäude, die nicht für den Bahnbetrieb gebraucht werden, bleiben im Konzern und werfen laufende Erträge ab, statt einmalige Erlöse zu bringen. Diese Erträge fließen in das Kerngeschäft Schiene und tragen zum Ausbau des Bahnnetzes bei.
Der Schillerhof ist ein weiteres Wiener Altbau-Ensemble dieser Größe, das die ÖBB in Eigenregie entwickeln. Vorausgegangen sind Jahre, in denen unterschiedliche Wege geprüft wurden – vom Verkauf über ein Hotel bis zum Baurecht. Pandemie, Ukraine-Krieg und Zinswende haben den Immobilienmarkt in dieser Zeit grundlegend verändert. Am Ende stand die Entscheidung, das Haus zu behalten.
„Der Schillerhof ist eine herausragende Adresse dieser Stadt – und er gehört der Bahn. Also entwickeln wir ihn selbst. Wir erhalten ein historisch gewachsenes Gebäude und entwickeln den Bestand für die nächsten Jahrzehnte weiter in ein modernes Bürogebäude. Dafür haben wir uns in den letzten Jahren eine eigene Projektentwicklung aufgebaut, genau für Häuser wie dieses. Der Wert, der am Schillerhof entsteht, bleibt bei der Bahn und arbeitet für die Schiene. Wir heben den Wert selbst, und er bleibt im Konzern“, so Claudia Brey, ÖBB-Immobilienmanagement GmbH
Ein Standort mit langer GeschichteDer Schillerhof wurde zwischen 1870 und 1872 errichtet, in jener Zeit, in der rund um die Ringstraße das repräsentative Wien entstand. 1896 kaufte ihn der Pensionsfonds der k. k. österreichischen Staatsbahnen und vermietete ihn an das Eisenbahnministerium. Später zogen der Verfassungsgerichtshof und der Verwaltungsgerichtshof ein. Ab 1945 saß hier die Generaldirektion der Österreichischen Bundesbahnen und wurde seither als Bürogebäude genutzt.
Das Gebäude gehört seit fast 130 Jahren zur Bahn. Es war Amtshaus, Gerichtsgebäude und Konzernzentrale. Mit der Sanierung kehrt es zu dem zurück, wofür es gebaut wurde: als Haus, in dem gearbeitet wird.
Die Vermarktung läuftDie ÖBB führen bereits Gespräche mit möglichen Mietern, darunter öffentliche Stellen und Kanzleien. Der Fokus liegt auf Groß- und Ankermietern, die größere zusammenhängende Flächen benötigen. Anfang Oktober wird das Haus auf der EXPO REAL in München ein zentrales Thema sein. Diese Messe zählt zu den größten Immobilienmesse im deutschsprachigen Raum. Parallel entsteht ein Vermarktungskonzept mit eigenem Auftritt.
ZeitplanDer Baubeginn ist für Mitte 2028 vorgesehen. Die Bauphase dauert rund 26 Monate, die Fertigstellung ist für Sommer 2030 geplant. Im Ende 2030 sollen die Mieter:innen übernehmen und mit dem Innenausbau beginnen.
Zahlen, Daten, Fakten
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Standort
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Schillerplatz 1-2,1010 Wien
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Lage
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zwischen Staatsoper, Karlsplatz und Schillerpark
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Errichtung
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1870 bis 1872
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Eigentümerin / Entwicklerin
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ÖBB-Immobilienmanagement GmbH
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Künftige Nutzung
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Multi-Tenant-Bürohaus, Erdgeschoßzone mit Handel und Gastronomie
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Vermietbare Fläche
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maximal rund 22.000 m², rund 3.000 m² je Geschoß
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Bestandsmieter
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Erdgeschoß Operngasse durchgehend vermietet (u.a. Apotheke, Restaurant)
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Maßnahmen
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Generalsanierung samt Ausbau des Dachgeschoßes, flexible Grundrisse
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Bauphase
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Mitte 2028 bis Sommer 2030, rund 26 Monate
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Übergabe an die Mieter:inne
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Ende 2030
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